O Presidente Jair Bolsonaro, em 25 de novembro de 2021, enviou ao Congresso Nacional o PL 4188/2021, Novo Marco das Garantias, que tornará mais eficiente e seguro o uso das garantias para obtenção de crédito para investidores, tornando assim possível reduzir os custos das operações e os juros de financiamentos e, consequentemente, aumentando a concorrência no setor, conforme notícias da Agência Brasil, na mesma data de 25 de novembro de 2021.

Tal fato não era nem concebido no passado, quando não se permitia usar o mesmo bem para um novo empréstimo, tampouco havia a possibilidade de fracionar a garanta, e também era impossível compartilhar a garantia com outra instituição financeira.

A possibilidade de tal instrumento, como está contido no PL 4188/2021, só foi permitido antes, apenas por 60 dias, através da Medida Provisória – MP 992/2020, de 16 de julho de 2020, que o Congresso Nacional não analisou no prazo legal, deixando o instrumento legislativo caducar. A MP  facultava o compartilhamento de alienação fiduciária, ou seja,  permitia que um mesmo imóvel garantisse mais de uma dívida, desde que as dívidas fossem contraídas junto a um mesmo credor (grifo meu) e que a contratação se desse no âmbito do Sistema Financeiro Nacional.

A título de esclarecimento, o conceito de alienação fiduciária se traduz em um “negócio jurídico bilateral, quando o credor adquire a propriedade resolúvel – qual seja, é resolúvel a propriedade passível de ser extinta ou por força de condição (evento acidental do negócio jurídico futuro e certo) – e a posse indireta do bem móvel (excepcionalmente de imóvel), em garantia de financiamento efetuado pelo devedor alienante – que se mantém na posse direta da coisa –, resolvendo-se o direito do credor fiduciário com o posterior adimplemento da dívida garantida, conforme consta no livro “Curso de Direito Civil – Direitos Reais”, Volume 5, de autoria de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, Editora Juspodvm, 10^a edição, 2014, São Paulo.

Fica instituída uma gestão especializada de garantias, que ficará a cargo das Instituições Gestoras de Garantias (IGGs) – pessoa jurídica de direito privado, cujo funcionamento será autorizado pelo Banco Central (BC) a partir de critérios definidos pelo Conselho Monetário Nacional – cujo papel principal será o aprimoramento das regras de garantias móveis e imóveis, bem como pessoais, do resgate antecipado de letras financeiras, entre outras medidas ao estímulo do mercado de crédito.

Será vedado às IGGs, no âmbito do contrato de gestão de garantias, a realização de qualquer atividade típica de instituição financeira, inclusive operações de crédito. O intuito é prever a separação da entidade que recebe a garantia, nesse caso, a IGG, da entidade que concede o crédito, para evitar conflito de interesse. Outra consequência da gestão das garantias pela IGG é que elas serão as responsáveis por executar a dívida em caso de inadimplemento do tomador.

A expectativa é alavancar as operações de crédito, especificamente as do mercado imobiliário residencial urbano, na ordem de R$ 8 a R$ 10 trilhões, o que representa um grande potencial de crescimento das operações com recursos livres para pessoas físicas. Segundo o Banco Central, em março de 2021, isto representava cerca de R$ 750 bilhões, para construção, reforma e ampliação e aquisição de unidades residenciais.

Como a recomendação do Comitê da Basiléia recomenda um indicador de 8%, de relação mínima entre o Capital Base (Patrimônio de Referência) e o total dos ativos ponderados pelo risco (Patrimônio Líquido Exigido), sendo que tais operações do mercado imobiliário representam 100% na ponderação de risco na classe de Ativos, entendo que o Banco Central teria que fazer uma recomendação adicional à instituição financeira para adequação do risco, como aporte de capital.

O Secretário de Política Econômica do Ministério da Economia, Adolfo Sachsida, em entrevista à Rede Nacional de Rádio, em 25 de novembro de 2021, sobre o Marco das Garantias, enfatizou: “Estamos devolvendo ao dono da garantia o seu direito de usá-la. Porque hoje não é assim”. Ele deu o exemplo hipotético de uma pessoa que possui uma casa cujo valor é 10 vezes maior do que o empréstimo que está solicitando. Esse imóvel, oferecido como garantia na operação com o Banco, ficará inteiramente preso a esse único negócio. “Está errado isto. A garantia é do trabalho e do empreendedor”.

Acrescenta Sachida que, com isso, será possível aumentar a eficiência alocativa do mercado ou, de maneira mas simples, a possibilidade de ofertar mais crédito e juros menores para o trabalhador e empreendedor, consequentemente  gerando mais emprego e mais renda. Da mesma maneira como ocorreu com o Open Banking – sistema financeiro aberto, que é a possibilidade de clientes de produtos e serviços financeiros permitirem o compartilhamento de suas informações entre diferentes instituições autorizadas pelo Banco Central e a movimentação segura, ágil e conveniente de suas contas bancárias a partir de diferentes plataformas, e não apenas pelo aplicativo ou site do Banco –, será criado um Mercado Aberto de Garantias.

Diante de medidas do Cadastro Positivo, do Open Banking e agora do Mercado Aberto de Garantias, espero que realmente as taxas de juros caiam, em prol dos trabalhadores e empreendedores.

Segundo o Presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, a instituição da extensão da alienação fiduciária e da hipoteca, de utilização do mesmo imóvel em mais operações, se traduz em prazos mais logos, taxas mais baixas (quando comparadas ao crédito sem garantias) e melhoria do perfil da dívida do usuário, conforme notícia da Agência Brasil, de 25 de novembro de 2021.

Além disso, à medida que o cliente for honrando seus pagamentos, será aberto espaço para novas operações, até o limite estabelecido, sem burocracia adicional. “Com a IGG gerenciando a garantia, os bancos ficam liberados para se concentrarem apenas em sua atividade bancária de empréstimo”, destacou Roberto Campos.

Por outro lado, o PL considera que o inadimplemento de uma das operações de crédito e de financiamento, autorizadas pelo prestador da garantia, faculta à IGG, independentemente de aviso ou interpelação judicial, considerar vencidas antecipadamente as demais operações vinculadas, tornando exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais. Esta cláusula conhecida por cross default, reforça o caráter de garantia especializada prestada pela IGG.

Dentre as possibilidades de aprimoramento das regras de garantias de bens, previstas no PL 4188/2021, considera-se a possiblidade que seja efetuada sobre a propriedade já alienada fiduciariamente, desde que com o mesmo credor – e o instituto da hipoteca. Prevê também a inclusão de um capítulo na Lei 9.514/2017 – dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituição da alienação fiduciária de coisa imóvel – para execução de garantias com concurso de credores, além de alterações na Lei 10.406/2002, Código Civil, que institui o agente de garantia, cujo papel, de caráter facultativo, será constituir, registrar, gerir ou excutir as garantias em nome dos credores.

Quanto ao instituto da hipoteca, o PL 4188/2021 busca resgatar o instrumento de garantia no mercado brasileiro, já que usado em apenas 6% das operações de crédito imobiliário, visto a insegurança jurídica da “excussão hipotecária” – ato de executar na Justiça os bens dados em garantia pelo devedor. Adicionalmente, o Marco da Garantias procura a homogeneização de procedimentos da hipoteca, como os procedimentos referentes à alienação fiduciária, e estabelece novo processo de execução extrajudicial com a inclusão de capítulo sobre a matéria na Lei 9.514/97 e revogação dos dispositivos do Decreto-Lei n^o 70/66.

Entre as medidas positivas, abre-se o mercado de crédito para novos “players”, com a extinção do monopólio da Caixa Econômica Federal sobre as operações de penhores civis, consequentemente reduzindo os custos e as taxas sobre as garantias.

Lembrando que o penhor é um direito real de garantia, que se constitui pela transferência efetiva ao credor da posse de um bem móvel – fungível ou infungível, corpóreo ou incorpóreo (créditos) –, que objetiva garantir o pagamento de uma dívida, conforme o artigo 1.431 do Código Civil.

O PL 4188/2021 estabelece ainda que o CMN poderá afastar as exigências de prazo mínimo e das condições para resgate antecipado em relação às Letras Financeiras cujo pagamento do principal e dos juros pactuados se subordine ao adimplemento dos pagamentos de direitos creditórios a elas associados.

Outra alteração no que se refere à Letra Financeira, que passa a poder ser utilizada como instrumento para sanear o mercado de operações ativas vinculadas (OAVs), cujo objetivo era permitir a realização de financiamento de operações de longo prazo sem que o seu risco fosse assumido pelas instituições financeiras, o que as inviabilizava. Com a mudança, se torna possível a transferência de riscos do mercado de OAV por meio de LF.

Aproveito para colocar aqui a referência ao site do Ministério da Economia, em que se encontra o link para uma apresentação em pdf do Novo Marco das Garantias, elaborada pela Secretaria de Política Econômica e bastante ilustrativa para conhecimento.

Entendo que o crédito é muito caro no Brasil e que tais medidas vão alavancar o crédito, reduzir os juros e, principalmente, gerar mais renda para o trabalhador e empreendedor.

Concluo dizendo que, neste ano eleitoral, temos que ter em mente que os parlamentares estarão focados em suas bases eleitorais, então, torna-se imperioso, já que as reformas tributária e administrativa não vão sair, que as reformas estruturantes – como o Marco das Garantias, o Marco Hídrico, o Marco Ferroviário, o Programa Nacional de Serviço Voluntário – sejam aprovadas, a fim de garantir sustentabilidade econômica ao Governo.

Luiz Antônio Santa Ritta, para Vida Destra, 16/02/2022.
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